「投资项目」房地产信托逆势增长 前四月“输血”房企近3000亿

傅景理财       2018-01-15      来源:网络整理

  「投资项目」楼市开年小阳春,各地房价又在蠢蠢欲动,房企拿地热情高涨。

 

  除了发债之外,房地产信托的规模也开始暴增,根据同花顺以及用益信托的不完全统计,今年前四个月房地产信托共成立1940只产品,募集资金2850.94亿元,平均募集期为1.51年,其中最低的预期收益率为8.08%,最高则达到了13.54%,平均的预期年化收益率为8.35%。

 

  在流动性宽松,各类资产收益普降的背景下,房地产信托的表现一枝独秀。

 

  房地产信托逆势增长

 

  用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者,今年前四个月房地产信托产品的发行规模较2018年同期的2702.02亿元增长5.51%,占整个集合信托规模比例为37.34%,2018年同期占比为42.61%,当前平均预期收益率为8.35%,2018年同期收益率7.7%。房地产仍是信托公司的重要投资领域,也是信托公司的主要业务收入来源之一。

 

  今年的房地产信托市场延续了去年的强势。据中国信托业协会今年3月中旬发布的报告,截至2018年末,全市场信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元,不过流入房地产业的信托资金小幅增长。截至去年四季度末,房地产信托余额为2.69万亿元,同比增长17.72%。

 

  房地产企业正通过信托产品如火如荼的进行融资。

 

  比如今年4月末,粤泰股份公告称,该公司与北方信托的《全面合作协议》通过了董事会审议批准。该公告显示,北方信托给予粤泰股份63亿元授信额度,5年期的融资成本不低于11.2%。其中对公司名下广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商、江门市悦泰置业有限公司名下江门悦泰70层、淮南恒升天鹅湾置业有限公司名下淮南公园天鹅湾、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司名下淮南洞山天鹅湾共计五个项目, 通过债务重组及新增开发资金的方式提供融资约48亿元。

 

  更早之前的3月,平安信托亦与正荣地产牵手,签署了200亿元的战略合作协议。

 

  “我们财富中心今年销售的大部分信托还是集中于房地产领域,起码占到6成左右,主要因为房地产信托的表现稳定且收益较高。起码我们公司至今还没有出现房地产信托违约的情况,所以不管是老客户还是新客户,都比较青睐房地产信托。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨(化名)告诉21世纪经济报道记者。

 

  据他介绍,目前房地产信托的年化收益率都在8%之上,且相比其他产品来说,兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息,比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。”

 

  根据同花顺的统计,今年房地产类信托收益最高的一款产品为爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目(十二期),预期收益率达到13.54%,实际发行规模为9个亿。

 

  深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示,现在一年能给出10%收益的产品,基本上都是“房托产品”。“实体经济一直下滑,企业的利润越来越薄,一年能够给出10%收益的行业屈指可数,不过并不是所有的房企都有这个实力,起码是排名前100的头部企业。”

 

  上述信托负责人的观点从另一个侧面也可得到印证。目前A+H股中,已有超过200家上市房企披露了2018年的财报。营收超千亿房企大扩容,从6家增至9家,中国恒大、碧桂园、绿地控股以4678亿元、3811亿元和3390亿元的营收位列榜单前三名。营收排行前20位的房企均实现营收增长,平均增长率超过36%,营收排行前50名的房企有46家实现增长,其中融创中国增长率最高,达到近90%。

 

  江浙粤为重点“吸金”区域

 

  房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。从理论上来讲,如果融资方未能按期偿还本息,受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。不过现实情况是,由于目前房地产行业的景气度一直较高,除了个别地区和个别公司之外,房地产行业相关资产的不良率非常低。「投资项目」

 

  廖晨对此也深有感触。“以前我们财富中心的产品比较分散,有股权类产品,有证券类产品,贷款类产品,也有其他工商企业的产品,但唯一没有出过问题的就是房地产行业,当然其他信托公司可能有个别房地产项目曾经出现过问题,这个不排除。之前我们曾将一家上市公司的定向增发做成产品,结果锁定期到期之后,由于股价暴跌,亏损严重,不少客户无法接受,最后双方讨论之后,延期一年,刚好碰到市场上涨,才算有惊无险。经过这么多年的教训,现在不管是销售还是客户,都更青睐于房地产信托。”

 

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